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佳兆业,再次走到危机边缘

来源:未知作者:admin 发布时间:2021-11-16 22:04 浏览量:
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作者|SuMiss

来源|地产壹财经

作为一家三档红线皆踩的房企,佳兆业其实发生违约或多或少都有些征兆的。其2022年6月前未尝美元债高达11.47亿美元,属于美元债大户。

在阳光城遭遇股债双杀的时候,所有人都将焦点转向阳光城即将到来的债务危机。这时却忽略了另一个房企??佳兆业集团(01638.HK)同时也处于两难境地。

10月27日,惠誉评级、标普全球评级集中下调佳兆业美元债相关评级,并且标普还将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低至CCC+级,评级展望为负面。

隔天,资本市场随即反应。佳兆业股价下跌18%,创52周以来新低。另外,多只美元债大跌,其中票面利率6.5%、12月7日到期的美元债跌幅也超过9%。

资本的嗅觉最为敏感,也最为无情。

信用评级是评级对象信贷违约风险的体现,评级越低,风险越高。因而信用评级一下调,会影响市场对评级对象的信心,资本可能从被评级对象处撤出。

从佳兆业的股市、债市下跌趋势便可看出,形势并不乐观。或者说,愈演愈烈。

11月1日,穆迪宣布将佳兆业的企业家族评级从“B2”下调至“Caa1”,并债券高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa2”,评级展望“负面”。

穆迪采用三等九级制,对于‘Aa’至‘Caa’级别,通过增加修正数字 1、2、3 来表示同类评级中的相对排位。佳兆业目前处于相对低位。

据此,全球三大国际评级机构均已下调佳兆业相关评级,这意味着佳兆业债务问题已经不容忽视。

高息美元隐患?

近段时间,关于佳兆业各种零碎的消息不少。P2P暴雷、四折抵押物业公司、组织架构收缩及人事调整...佳兆业存在的问题逐渐暴露,尤其是资金。

9月份,佳兆业受到小康资本P2P暴雷的影响,投资者聚集在其深圳嘉里中心办公区,不明所以,首先引发了众人对于佳兆业的恐慌。

事件当天,佳兆业地产深圳公司紧急发布声明称该情况与其无关。

佳兆业表示,小康资本的实控人将部分投资者款项交给小康置业,小康置业购买了佳兆业的物业,并支付了定金约3750万元,后小康置业未支付购房尾款并同意佳兆业没收了定金。

虽然整体关系不大,但还是不少人以此为话题,剖析佳兆业的资金状况。

这与另一抵押贷款事件同样,间接证明了佳兆业的“缺钱”。据山高金融10月3日公告,山高金融间接全资附属公司与佳兆业的全资附属公司叶昌投资订立认购协议,同意认购叶昌投资发行的本金总额不超过1.2亿美元票据,期限约一年,票面利率为每年11.5%。

而认购协议同日,佳兆业与山高金融还订立一份抵押协议,抵押佳兆业美好67.18%股权。

在市场融资环境艰难的状态下,佳兆业不得已以抵押物业公司股权融资。当时已有资深业内评论道,佳兆业还没有出现违约情况,可能有一些到期的贷款紧急要还,为了避免债务违约,采用股权质押融资。

佳兆业“高负债”的标签由来已久,市场本就对其信心有限。当前市场急剧下行,出现流动性问题的大多都是之前顶着高杠杆发展的房企,比如新力、恒大等。

虽然佳兆业自2017年开始净负债率指标已经实现了八连降,但是市场对其降债疑问过多。数据显示,2017-2020年,佳兆业净负债率从300%降至96.1%。

以三道红线的标准,去年底仍为“黄档”的佳兆业,半年时间便实现三项指标全部达标。上半年,净负债率降至93.7%,现金短债比提升至1.53,剔除预收账款后的资产负债率降至69.9%。

或许是报表美化的作用,比如一直被质疑的“明股实债”。今年上半年,佳兆业的少数股东权益占比达到54.72%的高水平,而上半年少数股东损益为9866万元,仅占净利润30.87亿元的3.2%。

少数股东权益占净资产比例明显高于少数股东损益占净利润比例,隐匿债务状况存在可能性较大。

另外表外负债的部分亦未可得知。2021年上半年,佳兆业账面对合、联营公司的股权投资分别为181.76亿元、120.51亿元,合计302.27亿元,占总资产9.5%左右,也是处于较高水平。

状况堪忧,于2021年6月30日,龙8赌场,佳兆业总借款约为1237.78亿元,其中约250.17亿元须于一年内偿还。

其中,高息美元债是最大的难关。

根据统计,目前市场上有三家地产企业的存量美元债规模超过100亿美元,分别为恒大的175.75亿美元、佳兆业的153.85亿美元以及碧桂园的117.94亿美元。众所周知,持有量最高的恒大已经暴雷。

至于下一个会不会是“美元债大户”佳兆业,不能断定。但投资者对佳兆业流动性情况担忧情绪浓厚。

标普警告,佳兆业32亿美元将于未来一年内到期的美元债,再融资存在重大风险,并将公司的管理及管治评估由良好改为疲弱,以反映公司欠缺足够风险管理。

其预计,佳兆业将在未来12个月内面临巨大的偿债压力。最近的期限是12月7日到期的4亿美元债。

穆迪也直指,鉴于该公司离岸债券价格的骤跌以及普遍紧缩的信贷环境,佳兆业的再融资活动将面临诸多困难,未来6-12个月内处理到期债务的能力存在不确定性。

根据穆迪跟踪,佳兆业美元债的利率大多超过10%。2021年,佳兆业发行的一笔海外美元债,年利率甚至高达11.65%。

而此次又遭遇评级下调,佳兆业可能会面对相对更严格的贷款条件,还有更高的利率。

再现生存危机?

只要是长期跟进佳兆业的人,会对这一幕十分熟悉:多家机构大幅调低评级,美元债偿还成问题,佳兆业陷入生存危机。

也会发现,历史总是在重复上演。

距离上一次,佳兆业首次触发债务危机,仅仅只过去7年。2020年,跨入千亿的佳兆业才算是彻底从那场危机中走出去,没想到又走进了另一个危机。

2014年底,佳兆业被爆出在深圳的房源被限制销售或查封锁定的消息,由此陷入债务违约危机。后来,因董事会主席郭英成辞职触发了强制性提前还款条文,佳兆业还引发了2015年国内首单违约。

佳兆业已有美元债违约先例。2015年1月,佳兆业无法按时支付一笔2020年到期债券的2600万美元利息,一举成为首家美元债券违约的国内房企。

随之带来了一系列连锁反应。当时,银行、信托还向法院申请查封佳兆业资产,其中,仅尚未兑付的房地产信托产品的融资总额就超过100亿元。

可以想象债务压力之大。但佳兆业通过境内、境外债务的重组,与债权人协商、和解等方式,终于2016年成功完成债务重组。

彼时,热衷于收并购的融创也曾想以此收购佳兆业,谈及金额高达45.5亿港元,然而融创与佳兆业海外债权人就债务重组的谈判未能达成一致,最终不欢而散。

佳兆业靠自身解决了危机,但更多应该归因于,当时处于房地产发展的高速时期,大环境一面向好。于是佳兆业通过项目解封,迅速回笼了资金。

如今的大环境已不比往昔,三线四档、融资收紧、叠加地产销售回款资金使用的限制,整体处于下行阶段。大中小房企暴雷逐渐成为普遍现象,连恒大这样的头部房企也未能幸免。

假设佳兆业再次陷入债务违约漩涡,业内认为,能够再次起死回生的概率不大。所以“自救”是当务之急。

其是在阳光城之后被投资者列为重点关注的房企。阳光城暴露融资问题之后,已经在寻求债务展期,极力自救。

而佳兆业其实也有所动作。据路透社报道称,知情人士说,佳兆业正在为其在香港上市的物业管理子公司和香港的两处住宅地块寻找买家,因为该公司正忙于偿还债务。

跟富力、当代置业等多数房企相似,先卖物业资产拿下一笔“救命钱”。佳兆业美好已于2018年底上市,截至今年6月底,在管面积约为8630万平方米,总合同建筑面积约为1.20亿平方米。

年初业绩会上,佳兆业美好管理层还抛出三年计划目标,预计公司2020~2023年的收入复合增长率不低于55%;净利润复合增长率不低于60%;2023年在管面积不低于2.4亿平方米;2023年全年目标收入70亿元,目标净利润不低于10亿元。

未曾想,能不能顺利度过未来三年还是个问题。

另一面,佳兆业也开始了裁撤区域的动作。在此时进行区域调整不免引发猜想,是否为了压缩成本,尽力回笼资金。

网上流传的佳兆业内部文件显示,佳兆业撤销成都地产公司,相关职能及人员划归西南集团;撤销北京地产公司,相关职能及人员划归北京集团。

半年报显示,佳兆业西部地区上半年销售金额为77.5亿元,占总销售金额12%。而环渤海地区上半年销售金额为83.07亿元,占总销售金额13%。

显然,佳兆业选择收缩距离大本营较远、区域整体表现一般的两大区域。

据网传,佳兆业住宅部分也在全国范围内大面积打折销售,其中包括了深圳、广州、成都、杭州等热门区域。

种种迹象都在说明,佳兆业迫切需要现金回血。

而市场都在屏息等待一个公告??佳兆业的偿债安排。

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